Attention : le redressement ou la liquidation judiciaire n'entraînent pas de plein droit la résiliation d'un bail commercial et toute clause contraire est réputée non écrite.
I. La résiliation anticipée légale
Deux hypothèses doivent être distinguées.
A. Faculté de résiliation triennale
1. Principe
Le locataire a la possibilité de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au terme des trois, six ou neuf ans dans les conditions prévues par l'article L. 145-9 du Code de commerce.
Il n'a pas l'obligation de motiver son congé.
Attention : une clause insérée dans le contrat de bail peut valablement priver le locataire de cette faculté de résiliation !
2. Conditions
a) Condition de forme
Le congé est impérativement délivré par acte d'huissier. Tout congé délivré sous une autre forme, même prévue au bail (par exemple : lettre recommandée avec demande d'avis de réception postale), est nul et le bailleur peut contraindre le locataire à lui régler les loyers de la période triennale en cours(peu importe sa bonne ou mauvaise foi en la matière).
b) Condition de délai
Le congé doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Tout congé délivré postérieurement ne pourra prendre effet qu'à l'issue de la période triennale suivante.
Les loyers et charges sont, en principe, dus jusqu'au terme de cette période.
Remarque : une clause du contrat de bail peut valablement prévoir un préavis plus long, mais en aucun cas un préavis plus court.
B. Cas du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d'un pension d'invalidité
Voir la fiche Le départ à la retraite du locataire.
II. La résiliation anticipée amiable
À tout moment, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'une résiliation anticipée du bail. Cette résiliation amiable n'est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Cependant, elle nécessite un commun accord des parties et peut donc être négociée. Le propriétaire peut, par exemple, accepter sous réserve que lui soient versées des indemnités.
Remarque : il est recommandé de formaliser cette résiliation anticipée amiable par écrit afin de disposer d'une preuve et d'éviter tout litige par la suite.
III. Conséquences de la résiliation anticipée
La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c'est-à-dire ceux bénéficiant d'un nantissement ou d'un privilège) qui disposent d'un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La résiliation ne devient définitive qu'à l'expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l'obligation de quitter les lieux.
Jusqu'à l'échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les loyers et charges.
Remarque : une clause du contrat de bail peut valablement subordonner la résiliation triennale au versement d'une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur.
